Mixed-Use-Transformation eines Kaufhauses als Blaupause für deutsche Innenstädte

München - Während viele deutsche Innenstädte mit Leerstand und Bedeutungsverlust kämpfen, setzt München ein kraftvolles Zeichen: Mit HERZOG MAX ist in Bestlage eine zukunftsweisende Mixed-Use-Immobilie entstanden, welche Maßstäbe für deutsche Innenstädte setzt. Mit der offiziellen Eröffnung des HERZOG MAX endet die anspruchsvolle Transformation des ehemaligen Sportkaufhauses in einen lebendigen Stadtbaustein. Der erfolgreiche Umbau zeigt, wie sich urbane Zentren neu erfinden können. Die fünfjährige Entwicklung des denkmalgeschützten Gebäudes von 1865 in der Neuhauser Straße 20 / Herzog-Max-Straße 4 schafft auf 14.000 Quadratmetern eine Mixed-Use-Immobilie. Bauherr EURO REAL ESTATE, ein Unternehmen der Wilhelm von Finck Gruppe, und Development Manager ACCUMULATA haben mit diesem Projekt neue Maßstäbe für urbane Revitalisierung gesetzt.

Blaupause für deutsche Innenstädte

Mit der offiziellen Eröffnung wird das HERZOG MAX zum Referenzprojekt für Stadtplaner, Architekten und Investoren in ganz Deutschland. Statt eines leerstehenden Kaufhauses steht in bester Innenstadtlage nun eine urbane Mixed-Use-Immobilie, in der Menschen arbeiten, forschen und einkaufen. Davon profitiert die gesamte Einkaufsmeile.

„Mit dem HERZOG MAX haben wir eine ehemalige Monostruktur in einen lebendigen Stadtbaustein verwandelt“, erklärt Ralf Peter, Geschäftsführer der EURO REAL ESTATE. „Die Mischnutzung mit Wissenschaft, Retail, Gastronomie und Büro ist kein Selbstzweck – sie reagiert auf die realen Bedürfnisse einer Innenstadt im Wandel. Der urbane Nutzungsmix erzeugt tagsüber wie abends Frequenz und belebt die Münchner Innenstadt.“ 
 

Einmalig in Deutschland: Max-Planck-Institut in Fußgängerzone

Die Entwicklung beantwortet die drängendste Frage deutscher Städte: Wie können monofunktionale Handelsimmobilien zu lebendigen, durchmischten Quartieren werden? Die Antwort liefert der mutige Umbau und eine kuratierte Mieterzusammensetzung.

Auf rund 9.600 Quadratmetern hat die Max-Planck-Gesellschaft ihr Institut für Innovation und Wettbewerb angesiedelt – mitten im pulsierenden Herzen Münchens. „Wenn eine Institution wie die Max-Planck-Gesellschaft bewusst in die Fußgängerzone zieht, sendet das ein kraftvolles Signal“, erklärt Prof. Dr. Josef Drexl, Geschäftsführender Direktor des Max-Planck-Instituts. „Forschung gehört in die Mitte der Gesellschaft – genau dort, wo wir mit HERZOG MAX jetzt sind. Hier entstehen die Ideen für die Zukunft – da passt es perfekt, dass wir in einem Gebäude arbeiten, das selbst die Zukunft des urbanen Bauens verkörpert.“

Ergänzt wird dieser akademische Leuchtturm durch die internationale Anwaltskanzlei Ashurst LLP (1.840 m²) und den Flagship-Store der Sport- und Lifestyle-Brand New Balance (500 m²), der mit seinem innovativen Konzept bewusst an die Historie als Sportkaufhaus anknüpft. Mit 95 Prozent Vermietungsstand bereits zur Eröffnung demonstriert das HERZOG MAX eindrucksvoll die Attraktivität durchmischter Innenstadtkonzepte.
 

Meisterleistung der Gebäudetransformation

Die baulichen Herausforderungen waren immens: Der Bauherr musste große Gebäudetiefen und direkt hinter der Fassade liegende Treppenhäuser, die Tageslicht blocken und für Kaufhäuser typisch sind, für moderne Büronutzungen völlig neu denken. Nach 18 Monaten Planungszeit starteten die Bauarbeiten im denkmalgeschützten Traditionshaus im Frühjahr 2022.

„Wir haben das Gebäude von innen heraus neu erfunden“, erläutert Ralf Peter. „Aus den Einschränkungen der Vergangenheit hat sich unser Anspruch an die Zukunft abgeleitet: Wir möchten HERZOG MAX das Tageslicht und alles, was wir damit verbinden, nämlich die Natur, geben und zurückgeben. Durch die Verlegung der Treppenhäuser weg von der Fassade und die Öffnung und Begrünung der Anfang der 90er Jahre für die Kaufhausnutzung geschlossenen Lichthöfe entstanden tageslichtdurchflutete Räume, die höchsten Ansprüchen genügen. Die historische Fassade wurde dabei denkmalgerecht restauriert, während im Inneren State-of-the-Art-Gebäudetechnik nach Neubaustandard für Nachhaltigkeit sorgt.“

Im Rahmen der umfassenden Revitalisierung hat der Bauherr das Haus nicht nur technisch vollständig erneuert, sondern auch barrierefrei erschlossen und durch üppig bepflanzte Innenhöfe, reflektierende Wasseroberflächen, begehbare Dachterrassen und transparente Raumstrukturen eine völlig neue Aufenthaltsqualität geschaffen– was das Haus für zeitgemäße Arbeitswelten attraktiv macht.

„Das HERZOG MAX beweist, dass die Transformation von Kaufhäusern nicht nur städtebaulich, sondern auch wirtschaftlich ein Erfolgsmodell ist“, ergänzt Stefan Schillinger, Geschäftsführer der ACCUMULATA. „Die hohe Nachfrage bestätigt, dass Unternehmen und Institutionen genau diese durchmischten, nachhaltigen und urbanen Standorte suchen. Wir haben nicht nur neue Flächen geschaffen, sondern einen Ort, der Historie und Identität besitzt, aber Zukunft gestaltet.“

Die DGNB-Gold-Zertifizierung unterstreicht diesen ganzheitlichen Ansatz: Durch die Revitalisierung im Bestand wurde nicht nur graue Energie eingespart, sondern ein aktiver Beitrag zum Klimaschutz geleistet.

Bayerns Bauminister Christian Bernreiter sagt: „Das HERZOG MAX ist ein Immobilienprojekt mit Vorbildcharakter. Hier wird sichtbar, wie wir unsere Innenstädte fit für die Zukunft machen: durch intelligente Nachnutzung, nachhaltiges Bauen und mutige Visionen!“
 

Neuer urbaner Boulevard

Die Transformation endet nicht an der Gebäudegrenze. Die Herzog-Max-Straße wandelt sich zum grünen urbanen Boulevard – Teil der ganzheitlichen Vision für mehr Aufenthaltsqualität in der Münchner Fußgängerzone. Zwei jeweils acht Meter hohe Robinien – stadtklimafest und winterhart – wurden in 1,50 Meter tiefe Baumgruben mit modernster Wurzelkammertechnik gepflanzt. Sie sind Teil eines umfassenden Gestaltungskonzepts mit neuem Pflasterbelag, klassischen Münchner Lichtmasten, Fahrradstellplätzen, Fassadenbegrünung und Freischankflächen.
 

Fundstück der Geschichte: 600 Jahre alte Stadtmauer

Dass Geschichte und Zukunft im HERZOG MAX so eng verknüpft sind, offenbarte sich durch einen glücklichen Zufall: Bei den Fundamentarbeiten entdeckten die Bauarbeiter zunächst, dass der historische Stadtbach in das Gebäude eingetreten war. Doch beim Freilegen der Schäden kam ein archäologischer Fund zum Vorschein – ein original erhaltener Teil der Zwingermauer der zweiten Münchner Stadtbefestigung aus dem 15. Jahrhundert, die auf Höhe des Gebäudes verlief.

„Bauen im Bestand ist immer überraschungsbehaftet“,  weiß Ralf Peter. „Aber dass wir dabei Münchens Stadtgeschichte freilegen würden, hätten wir nicht erwartet. Diese Mauer verbindet nun als historisches Element in unserem Gebäude Geschichte und Zukunft – ein perfektes Symbol für das, was das HERZOG MAX verkörpert.“